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上半年银行不良贷款余额增千亿 超去年全年水平

37个城市限购松绑难提振市场,引发资本市场躁动逾百家房企涨幅超10%,再融资遇冷;银监会多次警示房地产贷款风险,一些地方银监局已进行了多次压力测试和风险摸底。

在大家的传统观念里,有两个行业的钱比较好赚,所谓的躺着就能赚钱,一个是银行,另一个就是房地产,而事实上,在过去两个行业是绑在一起的,赚钱程度就更可见一斑了。但是绑有绑的好,也自然就有绑的坏处,就好比房子居住和投资属性此消彼长带来的影响一样,全在一个度的把握上。

半年报显示,上市银行上半年不良贷款余额及不良贷款率双双上升。从地域、行业分布看,江浙地区和钢贸、小微贷款仍是重灾区。上半年,商业银行加大不良贷款核销处置力度,但下半年,银行资产质量仍难向好,“不良”双升态势难改。

随着全国37个城市放松限购,后限购时代的楼市惊现变奏,北上广深集体陷入了松绑的包围圈。

事实证明,这个度并没有把握好。于是房地产过度金融化,过度投资化,导致房地产风险不断积聚,过度举债、房地产泡泡所带来的房地产风险被一部分人把钱赚走了,却留给了市场以及大家一片狼藉的场面。谁来收拾残局呢?难道就任由这样下去吗?

江浙、钢贸、小微是重灾区

7月以来,多地出台了具体措施,以往严格限制的购房政策,刹时间大面积放开。

财联社报道,今年上市银行中期业绩报告已经全部披露完毕。从A股上市的银行中期业绩来看,贷款不良率的普遍下降,让银行业迎来了不错的上半年。但是这或许只是“看起来的美丽”,制造业、批发零售行业的不良率依然居高不下,而房地产行业的不良率更是在普遍攀升,有的银行房地产的不良余额及不良率相较于去年底,甚至翻番。

上半年,商业银行普遍出现不良贷款余额和不良贷款率双升局面。银监会数据显示,上半年,银行业金融机构不良贷款余额增长1023亿元,已经超过2013年全年的水平。其中,二季度不良贷款单季增幅为483亿元,虽然略低于一季度的540亿元,但仍处于近年来高位。随着不良贷款余额的较快增长,不良贷款率也升至1.08%的水平,较2013年末增长0.08个百分点。

可这剂强心针并未给持续寒冷的楼市带来兴奋,记者采访的多位业内人士认为,如果只是政策“松松口”作用不大,何时在融资、信贷政策上下功夫,才值得期待。

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不良贷款上升也对银行业绩产生下拉影响。五大行中净利润增速较低的交通银行表示,因贷款减值损失及保险业务支出等大幅增加,公司利润及净利增幅相对净经营收入有所缩减。基于中国经济仍在低位徘徊等原因,未来一年不良率可能会继续小幅上涨。

然而,银行方面纹丝不动,面对市场的期盼,短期内实现贷款放松基本无望。

由此可见,房地产对银行的不良影响显而易见,而且这种风险还在不断持续。

从行业分布来看,上半年银行不良贷款增量主要来自于钢贸和小微企业,从地域看主要集中在江浙地区。

不过,资本市场已经开始躁动,Wind数据显示,截至8月21日,可统计的135家上市房企中,7月份以来,已经有103家涨幅突破了10%,中粮地产、中天城投等表现抢眼。

农行行长赵欢透露,上半年,农行新增不良贷款制造业占“大半河山”,但房地产行业的占比也接近9%,上升明显。农行副行长郭宁宁表示,上半年,农行新增房贷主要投向了三四线城市,占比56%,比去年上升了3.9%;投向一线城市的占比9%,比去年下降了4.5%;投向二线城市的比重基本持平,约为35%。

交行介绍,公司上半年新增不良中65%来自于钢贸和小微企业,地域仍集中在江浙地区。公司388亿不良贷款余额中有97亿是钢贸贷款。管理层表示,钢贸不良已充分披露,若剔除钢贸,资产质量在稳中向好。

理财周报记者发现,躁动之下,房企仍然面临趋紧的资金链,库存高企、市场冷淡,安全的资金链尤为重要,房企也在艰难地尝试融资之路。

从这段话中又透露出两个信号,一是房地产不良风险明显上升,另一个方面是房地产风险主要分布在哪里呢?主要是三四线城市。银行的贷款在一定程度上助长了三四线城市房地产风险上升。

工行介绍,上半年钢铁等5个产能严重过剩行业占全部贷款的比重为1.29%,贷款余额较年初减少72亿元,不良率高达1.38%。

限购松绑引发资本市场躁动

我们都知道,房地产属于资金密集型行业,对融资的变化非常敏感,而随着传统融资渠道收窄,房地产企业融资自然会受到很大影响。当然,加上融资成本增加以及房地产调控影响,房地产企业资金周转也变得愈加紧张。

农行管理层介绍,房地产个贷不良贷款也主要出现在江浙一带和钢贸有关的业主。

一个个城市限购政策的松绑,在火热的八月频频出台,更为劲爆的细则,犹如火球砸向各地楼市。

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业内人士认为,实体经济资产质量风险呈现扩散迹象。上半年,实体经济领域形成的不良贷款依然是商业银行资产质量下滑的主要因素,其风险变化呈现三方面的特征。一是部分地区小微企业风险快速扩散。二是产能过剩行业风险开始向上下游产业蔓延。以资源型企业为代表的一些大中型企业在上半年也发生了违约。三是贸易融资风险由钢贸扩展到其他大宗商品贸易领域。上半年在钢贸贷款风险继续发酵的同时,煤炭、铜和铁矿石等大宗商品流通环节融资风险也时有暴露。

颇具轰动效果的是上海。

实际上,自从房子是用来住的而不是用来炒的这个定位被提出后,也标志着房地产进入一个划时代的阶段,也证明过去房地产过度投资化导致的风险到了一个历史顶端。

平台地产贷质量稳定 潜在风险或显现

8月上旬,市场传闻,上海某大行下发房贷新政文件,其中对首套房认定条件的放宽,被引申理解成“上海在一线城市中首个尝试放松限贷”。这条传闻也把全国放松限购推向了高潮。

银保监会8月29日召开会议,会议要求,进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡泡化,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。这一次因为所提主体的身份,也让不少人有了更加深入的理解。看来房地产风险防范已经到了不得不防的地步,而房地产泡泡化倾向更是重中之重。

尽管今年以来地产融资平台、房地产潜在风险一直备受关注,但地方融资平台、房地产贷款资产质量上半年保持基本稳定,不良率均显著低于整体水平。

即便上海各大银行几乎一致否认该条传闻,仍然难以阻止资本市场上压抑许久的异动。

严控房地产风险必然要从银行入手,而这种风险的控制也势在必行。近年来房地产行业泡泡不断显现,央行在去年多次强调畅通政策传导渠道和机制,抑制资产泡泡,防止“脱实向虚”。自去年开始,不少银行已经对房地产融资有所收紧。这一点大家也有目共睹。

作为“吸金”大户,二季度房地产贷款增速加快。央行数据显示,上半年末,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.16万亿元,同比增长19.2%,增速比上季末高0.4个百分点。

Wind数据显示,截至8月21日,可统计的135家上市房企中,7月份以来,已经有103家涨幅突破了10%,而在第二季度中,涨幅突破10%的房企,仅有21家。

但我们也看得到,银行并不会轻易抛弃房地产,抛弃房地产可能也意味着抛弃自己,近年来,银行贷款对大型品牌房企并没有放弃,但放弃的却是中小房企,因为本身中小房企就是捉襟见肘,所以大房企还可以依靠销售回款,而中小房企就生死攸关了。

“今年以来,各家银行对房地产市场形势的判断出现分化,有的行略有收紧,有的银行依然看好”,一家股份制银行分行副行长介绍。

7月以来,表现抢眼的房企有盈方微、中粮地产、中天城投、运盛实业等,涨幅分别为77.46%、72.12%、50.86%、48.82%。

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整体而言,上半年房地产资产质量基本保持稳定,甚至多家银行房地产贷款及平台贷不良出现下降。

同样在8月11日-15日放松限购政策频出的这一周,房地产指数上涨2.45%,同期沪深300上涨1.27%,房地产指数跑赢沪深300指数1.18个百分点。

有人说,银行赚钱并非其有多么好的服务,其本身有多么努力,而是躺在垄断经营和政策保护上面赚大钱。所以,银行关键时候只能是锦上添花,没有人给你雪中送炭,这就是资本市场。由此也助长了一切大房企高价拿地的疯狂行为,从而让泡泡更大。

中行表示,其地方政府融资平台、产能过剩行业、房地产行业贷款余额分别为3472亿元、1913亿元、3592亿元,不良率则分别为0.13%、0.98%、0.26%。

龙头企业方面,万科A7月份以来涨幅为12.81%,招商地产7月份以来上涨13.53%,保利地产7月份以来上涨了14.11%,金地集团7月份以来仅上涨了5.01%。

金融和地产曾对人类做过巨大贡献,但他们不是全部也不是归宿,他们都赚了大钱,却把这种残局留给了实体行业,留给了老百姓,这显然不正常,可是该怎么办呢?这种局面是一定要变的。

工行介绍,截至6月末,工行融资平台贷款余额较年初下降401亿元,无新增不良贷款,不良率较年初下降0.02个百分点至0.13%,现金流全部覆盖与基本覆盖贷款合计占比98.5%。房地产开发贷款余额比年初下降44亿元,主要通过存量贷款收回再贷方式支持房地产企业的合理融资需求,不良率较年初下降0.05个百分点至0.67%。但个人按揭贷款余额比年初增加1976亿元,不良率0.24%

万科方面,1-6月,其累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,同比分别增长14.6%和20.6%,销售金额首次半年突破千亿,市场地位得到进一步巩固;招商地产2014年上半年净利润则同比下降30%至人民币18亿元,主要是结算较少、毛利率下滑及去年同期投资收益较多所致。

当国家政策对房地产的态度发生变化时,银行也会见风调整方向,我们看到银行贷款对象正在不断优化,不是谁都能轻易贷款。但这种变化还会欲遮还羞,不断试探性调整,毕竟吸毒成瘾的人是很难戒掉。

农行行长张云26日表示,农行从未有意识收紧个人房贷,该行对房地产市场整体看好,上半年个人房贷反而稳中有增。至6月末,农行个人住房按揭贷款1.45万亿元,比去年末增长了12.2%,其中首套房占比上升1.3个百分点至96.4%,个人按揭不良贷款小幅增加了2.2亿元,但不良率下降0.01个百分点至0.28%;公司类房地产贷款4332亿元,实现了不良的双降,不良余额14亿元,比去年末减少7亿元,不良率比年初下降0.21个百分点至0.33%。

保利地产方面,其7月份累计仅获取项目2个,1-7月土地投资权益金额为163.4亿,较去年同期下降13.73%;金地集团方面,上半年营业收入录得同比上升3.3%至90.8亿元,实现净利润1.6亿元,同比大幅下降49.9%,业绩大幅下滑是因结算面积少及毛利率下滑双重影响。

交通银行首席经济学家连平认为,当前平台和房地产贷款质量未出现实质性变化,但未来潜在风险暴露的压力可能逐步显现。从上半年运行情况看,这两个领域贷款的风险状况基本没有发生变化,总体表现较为稳定。其中,平台贷款得益于持续的总量控制和分类管理政策以及地方举债制度的进一步完善,资产质量保持在较好水平。房地产贷款风险也以非一线城市中小型开发商的单发性不良贷款暴露为主,按揭贷款违约情况较少,整体风险可控。值得关注的是,平台和房地产贷款潜在风险暴露的压力可能逐步显现。一方面,今年以来楼市成交量持续低迷,房地产市场将不可避免地进入调整周期,地方政府的土地收入等与房地产市场相关的收入增长也大幅收窄。另一方面,近年来平台和房地产通过非信贷融资渠道形成的债务余额和占比明显上升,不但推高了融资成本,也使债务信息的透明度越来越低,不利于商业银行开展整体性风险管理。这些因素将对银行平台和房地产贷款未来的资产质量形成一定压力。

显然,房企仍然难以摆脱今年来的阴霾。

多家银行表示未来银行资产质量仍不乐观。

根据国家统计局统计,7月份,70个大中城市中,价格下降的城市有64个,持平的有4个,上涨的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为0.2%,最低为下降2.5%。值得注意的是,目前价格环比下降仍没有带来销售量的回升,虽然多数限购城市放松了政策,但对销量的效果并不明显。

连平预计,下半年商业银行不良贷款维持小幅双升格局。宏观经济走势是商业银行资产质量的决定性因素,未来经济增速放缓对银行业风险管理的持续性压力仍将存在。不过,与上半年相比,影响商业银行资产质量的不确定因素有所减少,尤其在各项微刺激政策的作用下,GDP增长率大幅放缓或房地产价格快速下跌的可能性不大,因此商业银行资产质量应不会出现剧烈的波动。预计下半年行业不良贷款将维持小幅双升的惯性增长格局,受经济增速影响产生的实体经济风险仍将是不良贷款增长的主体部分,而商业银行也将继续加大对不良贷款处置和核销的力度,年末不良贷款率可能小幅增长至1.14%-1.19%。

公开统计显示,已有31个城市正式或传言放松限购。有成交数据的城市中,13个城市限购放松后呈现先高后低的成交走势,只有杭州和佛山两个城市目前成交一路走高,其余城市放松限购后成交没有明显变化。

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库存高企早已不是房企之间的秘密。今年前7个月,全国商品房销售面积为56480万平方米,同比下降7.6%,降幅比1至6月份扩大了1.6%;7月末,商品房待售面积为55230万平方米,比6月末增加了802万平方米。

销售乏力,房企的投资更是冷淡。理财周报记者了解到,7月底,十家标杆房企权益购地总金额为1322.27亿元,仅相当于去年全年购地金额的4成。8月上旬,20大房企仅中海有一宗价值6.87亿土地入账。

再融资的魔咒

一边是销售乏力,一边是投资冷淡,房企至关重要的资金链也日益趋紧。

公开数据显示,2014年上半年,开发商的到位资金累计同比增速持续下滑。上半年房地产开发商资金来源58913亿元,同比增长3%,增速比2014年一季度回落3.6%。而据上海某研究院统计,从资金结构来看,上半年房企的自筹资金在企业到位资金中所占比重上升至40.4%,相比今年一季度上升1.8%,且高于去年同期2.6%。

融资愈发困难,资金链趋紧宛如悬在房地产企业头上的达摩克利斯之剑。

8月21日,北京城建发布非公开发行股票公告,公告显示,截至2014年8月15日,北京城建非公开发行普通股500000000股,募集资金总额为39亿元,扣除各项发行费用7920万元,实际募集资金净额为38.21亿元。

北京城建的此次发行对象包括财通基金、易方达资产管理、宏源证券、国华人寿、北京城建集团、申万菱信基金、建信基金、浦银安盛基金等8个对象。

公告显示,本次发行后,公司净资产将大幅度增加,资产负债率相应下降,完成后,公司总资产将增加至417.15亿元元,增幅10.08%。北京城建方面表示,本次募集的资金将主要投入北京地区,共4个项目的开发。

值得注意的是,在今年上半年,北京城建就承受着资金链紧张的质疑。彼时,北京城建接连甩卖旗下资产。截止到3月31日,北京城建资产负债率为74.46%,净负债率为81.93%,低于行业平均水平。记者了解到,目前北京城建主营业务仍为房地产开发销售,这一项目上的收入达到90%以上。按照其公告显示,2013年第四季度末,房地产开发及销售这项的收入为73.9亿元,而这个项目的主营成本高达44亿元,成本比例为96.11%。

不论北京城建方面如何澄清,机构投资者对于北京城建的青睐愈来愈少。去年底,尚有86家机构持有北京城建,而今年来一路递减。截至二季度末,只有6家机构持有北京城建,占流通股比例由去年底的21.21%,降至9.16%。

另一家目前承受资金链煎熬的房企是国兴地产。

由于自有资金偏少,目前国兴地产可供开发和销售的楼盘实际仅有重庆国兴北岸江山一个项目。早在去年8月,其就公布了非公开发行股票预案,拟募集资金总额14.9亿元,其中10.5亿元用于国兴北岸江山东区开发,其余补充公司流动资金。

记者了解到,此前,其增发预案已上报证监会,目前正接受国土资源部的审核。

国兴地产上半年的业绩已经凸显公司紧张的资金链。上半年,国兴地产净利润为5000万元,增长幅度高达649%,业绩实现增长主要是因为重庆国兴北岸江山项目2014年上半年B4、A1号楼顺利实现交房结转利润,仍是去年销售的“滞后”反应。

半年报显示,上半年营业成本为1.97亿元,而去年同期仅为317万元,原因是重庆国兴公司交房面积增加,结转成本同比增加导致的。事实上,国兴地产目前只有一个项目,而今年工程项目款项又要大幅增加,其资金链面临不小压力。

近期,中天城投在资本市场的表现也引人注目。7月份以来,其已经上涨了50.86%,目前该房企土地储备超过2200万平方米,除南京外7.6万平米外,全部集中在贵阳。

这家贵州唯一一家房地产上市公司,也在筹备再融资的事宜。其6月发布的公告显示,拟非公开发行股票数量不超过40,847万股,募集资金总额不超过270,000万元。募集资金将用于:贵阳国际金融中心一期商务区项目,贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E组团项目。

8月14日,中天城投收到了证监会批复,核准其非公开发行不超过42,789万股新股。

在再融资取得进展之下,是其成本的骤然增加。中天城投半年报显示,上半年实现营业收入50亿元,较上年同期增长94.74%,而在成本方面,今年上半年其房地产开发和经营的成本为33.9亿元,而去年同期仅为14.4亿元。

在接受理财周报记者采访时,一位房地产投融资人士表示,上述几家房企能够通过非公开发行股票实现再融资,已经是今年来少有的案例,“尤其是今年来楼价下跌、一些小房企资金链断裂的情况使得房企再融资难上加难,银行方面已经不可能,而房地产信托则受到了更加严格的监管,融资渠道越来少”。

银行难有作为

好消息是,银行层面已经有所动作。

据一位知情人士介绍称,目前各家银行都在考虑房地产贷款的政策,尤其住房按揭贷款,但银监会的引导意见还不明确,是否会有所放开,放开的程度如何,目前还没有明确的消息。

对于各家银行来说,尤其2013年起,房地产行业就和地方政府融资平台、产能过剩行业等一起被列为了行业风险管控的重点,控制房地产信贷比例成为银行风险管控的措施之一。

据银监会的数据显示,截至2014年6月末,中国银行业的房地产贷款余额为16.2万亿元,占到了各项贷款余额的20.8%。这一统计口径下的房地产贷款包括了房地产开发贷,也包括了个人购房贷款,其中,个人购房贷款占到了整个房地产贷款的67%左右。

不过,截至2013年末,商业银行房地产贷款的不良率远低于银行的总体水平,仅为0.48%。但很多业内人士都认为2014年房地产贷款发生不良的风险可能远大于2013年。

据记者了解,2014年以来,银监会已经多次警示过房地产贷款的风险,一些地方的银监局已经进行了多次压力测试和风险摸底。

与此同时,房地产贷款所形成的逾期以及不良开始不仅限于开发贷,住房按揭贷款逾期违约也已逐渐暴露,二三线城市较高的空置率和较低的日均销售量正在放大贷款违约的风险。

据了解,今年以来,在浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都出现了房产购买者因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。

“对于开发贷,总体信贷是收紧的,短期不会大幅放松,至于住房按揭贷款,许多银行已经开始不同程度的利率浮动,但全面放松依然存在很大的不确定性。”一位国有大行的中层分析称。

此前,曾有媒体报道称,工行广州分行的首套房利率由之前的基准利率上浮8%下调至上浮5%。更早时,农行的部分分行从7月底开始房贷利率由10%下调至5%。

不仅如此,建行、交行、汇丰银行都有部分区域房贷利率下调的消息。在区域上,除了广东外,上海、浙江绍兴、广西等地均有传出限贷松绑的消息。

即便如此,大部分银行尚未实质性地施行相关的房贷优惠政策,浮出水面的个别区域个别银行的“优惠”也仅限于利率上浮幅度的适度回调,信贷优惠甚至信贷放宽尚难寻踪迹。

但也有业内人士认为,接下来,随着房地产成交的萎缩,可能也会出现各家银行新一轮的房地产信贷业务的拼抢,贷款利率将有所下降,贷款优惠也有可能。房地产信贷政策在现有的信贷规模下进行结构性调整可能性更大。

行业洗牌中小房企雪上加霜

进入8月,房贷市场已经发生变化。

公开信息显示,8月份第二周,各地房贷市场实际按揭利率成本开始实质性下行,一线城市总体房贷利率水平低于二线城市,目前优惠利率贷款申请按照由易至难的排序依次是北京、上海、深圳、广州。

目前,深圳地区,中、工、建、交四大行的首套房贷利率已由基准上浮5%下调至基准利率,而招商银行最低可以做到9.8折;北京地区,北京农商和招行最低可以提供9.5折,中信银行最低可以提供9折;在上海,农行最低可提供9.5折贷款;广州方面,工、建、招商最低基准上浮5%,较前期有所下浮。

在接受理财周报记者采访时,一位资深房产分析师认为,取消限购政策对一线城市作用很小,对二线城市成交量或许有一定提振效果。

“房企还是以去库存收拢资金为主要目的,但房贷利率如果还是没有明显下降的话,中小房企的日子会难过,不排除淘汰一些小型房企的可能,这是整个行业接下来要面临的新情况。”这位分析师说。

另外值得注意的是,在房地产信托受到严格监管之后,一些曾经较大型的房地产信托也在收紧房地产业务的规模。

上述房地产投融资人士介绍,包括中融信托、诺亚财富在内的机构,已经从上个月大幅减少了房地产类业务,甚至停止了这项业务,对中小房企的融资来说,是雪上加霜。

在他看来,目前只能期盼政策层面有实质性的进展,比如当下货币政策的变化正在释放一些信号,或许对中小房企的融资产生支持。“但是中小房企资金链断裂的风险仍不能忽视,这是房企整个行业短期内难以摆脱的窘境。”

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